我花钱买的宅基地会不会被夺走？从此我的葡萄梦碎？

蓝色畅想 · 发表于 2019-9-25 23:31

楼主时善意取得第三人。

乡下人家 · 发表于 2019-9-25 23:38

落地书生发表于 2019-09-25 22:12
有啥合同，证书没，

合同齐全，然后就是土地建设许可证，原房主的，都是外村人买的多，建成一条街己10多年了，小镇郊区，像这样的村集体应该很难处理了吧？期侍您的专业解答。

凡人果园 · 发表于 2019-9-26 01:49

看来楼主还是没有搞彻底明白，我解释一下供你参考。
1、合同是无效的：首先，根据国家土地管理法的相关规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”，只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地。你们之间的合同必须服从国家规定，鉴于此，李张之间的合同无效，同样你与张的合同也是无效的。房屋买卖合同无效也就罢了，就算是有效的合同，买卖交易的也不是宅基地，而只是宅基地上的房屋，因为房屋是属于个人的而宅基地是属于集体的。
2、房子保不住了钱可以要回：法院对农村私有房屋买卖合同的效力以认定无效为原则，无效合同，其内容也无效，里面的相关承诺与约束均无效。所以法院判定李家实际要回的可能性很大。房子是保不住了，但是有一点，因为你手里的证据较多，主要起作用的就是收款证据与合同里面的付款条项，其里面的赔付款项法院不会支持的，法院认定的就是你保存的收据里面的购房款。简单的说房子保不住了钱可以要回。
3、不要随意拆除原房屋：宅基地未确权就不要随意拆除原房屋，需要获取审批后才可以建房，不然的话会面临新房拆除并罚款。因为你没获取审批，所有建设项目都是违法的，那时你既是想恢复原来的老房子也不可能了。同时你购买的房屋消失，李会趁机提起诉讼要求张归还原房屋，张再提起诉讼要求你还房，这样法院会判定你赔付李家实际要回房屋的市场估价。
4、你可以维护装修原房屋：房屋外的建筑不要动，房屋内可以不影响建筑结构的情况下进行装修，例如墙面地面门窗装修，房屋外的外墙屋面可以小范围的修补，但不能拆除翻新。法院会支持你的这些合理要求的补偿金，注意保存的装修时的费用收据。
5、院子：院子的大小以宅基地确权的面积为准，超出的属于无效。你在宅基地确权的面积内种植的葡萄也可以提起赔偿诉求，通常情况下法院会支持你的部分合理内容。所以说，你可以在宅基地确权的面积内种植葡萄。

扭转乾坤的可能性：
你到所在地的乡政府的民政部门或司法所咨询一下张与李签订合同是否合法。重点是张与李在2012年合同签订时期，是否出台有当地高级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》规定：全国各地的法院对于农村房屋买卖有一些不同具体规定，在执行期内看看有无其中一项“对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效”。如果有这一项，张又符合本乡(镇)人员，那么张与李签订合同的合同具有很大的法律效力，法院会支持合同部分内容。那就剩下的是你与张的合同不具备合同有效了，如果张不提起诉讼，房子你可以继续使用下去。

附意见的部分内容：
对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。
对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，应本着尊重现状、维持稳定的原则，立足调解，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。
对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，如果认定合同无效，在决定退房退款时，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。

落地书生 · 发表于 2019-9-26 06:00

乡下人家发表于 2019-09-25 23:38
合同齐全，然后就是土地建设许可证，原房主的，都是外村人买的多，建成一条街己10多年了，小镇郊区，像这样的村集体应该很难处理了吧？期侍您的专业解答。

手续齐全问题不大，等吧，现在国家在试点宅基地交易，有条件的放开是大势所趋，应该很快会有结果。

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落地书生 · 发表于 2019-9-26 06:05

凡人果园发表于 2019-09-26 01:49
看来楼主还是没有搞彻底明白，我解释一下供你参考。
1、合同是无效的：首先，根据国家土地管理法的相关规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”，只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地。你们之间的合同必须服从国家规定，鉴于此，李张之间的合同无效，同样你与张的合同也是无效的。房屋买卖合同无效也就罢了，就算是有效的合同，买卖交易的也不是宅基地，而只是宅基地上的房屋，因为房屋是属于个人的而宅基地是属于集体的。
2、房子保不住了钱可以要回：法院对农村私有房屋买卖合同的效力以认定无效为原则，无效合同，其内容也无效，里面的相关承诺与约束均无效。所以法院判定李家实际要回的可能性很大。房子是保不住了，但是有一点，因为你手里的证据较多，主要起作用的就是收款证据与合同里面的付款条项，其里面的赔付款项法院不会支持的，法院认定的就是你保存的收据里面的购房款。简单的说房子保不住了钱可以要回。
3、不要随意拆除原房屋：宅基地未确权就不要随意拆除原房屋，需要获取审批后才可以建房，不然的话会面临新房拆除并罚款。因为你没获取审批，所有建设项目都是违法的，那时你既是想恢复原来的老房子也不可能了。同时你购买的房屋消失，李会趁机提起诉讼要求张归还原房屋，张再提起诉讼要求你还房，这样法院会判定你赔付李家实际要回房屋的市场估价。
4、你可以维护装修原房屋：房屋外的建筑不要动，房屋内可以不影响建筑结构的情况下进行装修，例如墙面地面门窗装修，房屋外的外墙屋面可以小范围的修补，但不能拆除翻新。法院会支持你的这些合理要求的补偿金，注意保存的装修时的费用收据。
5、院子：院子的大小以宅基地确权的面积为准，超出的属于无效。你在宅基地确权的面积内种植的葡萄也可以提起赔偿诉求，通常情况下法院会支持你的部分合理内容。所以说，你可以在宅基地确权的面积内种植葡萄。

扭转乾坤的可能性：
你到所在地的乡政府的民政部门或司法所咨询一下张与李签订合同是否合法。重点是张与李在2012年合同签订时期，是否出台有当地高级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》规定：全国各地的法院对于农村房屋买卖有一些不同具体规定，在执行期内看看有无其中一项“对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效”。如果有这一项，张又符合本乡(镇)人员，那么张与李签订合同的合同具有很大的法律效力，法院会支持合同部分内容。那就剩下的是你与张的合同不具备合同有效了，如果张不提起诉讼，房子你可以继续使用下去。

附意见的部分内容：
对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。
对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，应本着尊重现状、维持稳定的原则，立足调解，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。
对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，如果认定合同无效，在决定退房退款时，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。

专业。赞。

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halar21200 · 发表于 2019-9-26 07:51

凡人果园发表于 2019-09-26 01:49
看来楼主还是没有搞彻底明白，我解释一下供你参考。
1、合同是无效的：首先，根据国家土地管理法的相关规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”，只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地。你们之间的合同必须服从国家规定，鉴于此，李张之间的合同无效，同样你与张的合同也是无效的。房屋买卖合同无效也就罢了，就算是有效的合同，买卖交易的也不是宅基地，而只是宅基地上的房屋，因为房屋是属于个人的而宅基地是属于集体的。
2、房子保不住了钱可以要回：法院对农村私有房屋买卖合同的效力以认定无效为原则，无效合同，其内容也无效，里面的相关承诺与约束均无效。所以法院判定李家实际要回的可能性很大。房子是保不住了，但是有一点，因为你手里的证据较多，主要起作用的就是收款证据与合同里面的付款条项，其里面的赔付款项法院不会支持的，法院认定的就是你保存的收据里面的购房款。简单的说房子保不住了钱可以要回。
3、不要随意拆除原房屋：宅基地未确权就不要随意拆除原房屋，需要获取审批后才可以建房，不然的话会面临新房拆除并罚款。因为你没获取审批，所有建设项目都是违法的，那时你既是想恢复原来的老房子也不可能了。同时你购买的房屋消失，李会趁机提起诉讼要求张归还原房屋，张再提起诉讼要求你还房，这样法院会判定你赔付李家实际要回房屋的市场估价。
4、你可以维护装修原房屋：房屋外的建筑不要动，房屋内可以不影响建筑结构的情况下进行装修，例如墙面地面门窗装修，房屋外的外墙屋面可以小范围的修补，但不能拆除翻新。法院会支持你的这些合理要求的补偿金，注意保存的装修时的费用收据。
5、院子：院子的大小以宅基地确权的面积为准，超出的属于无效。你在宅基地确权的面积内种植的葡萄也可以提起赔偿诉求，通常情况下法院会支持你的部分合理内容。所以说，你可以在宅基地确权的面积内种植葡萄。

扭转乾坤的可能性：
你到所在地的乡政府的民政部门或司法所咨询一下张与李签订合同是否合法。重点是张与李在2012年合同签订时期，是否出台有当地高级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》规定：全国各地的法院对于农村房屋买卖有一些不同具体规定，在执行期内看看有无其中一项“对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效”。如果有这一项，张又符合本乡(镇)人员，那么张与李签订合同的合同具有很大的法律效力，法院会支持合同部分内容。那就剩下的是你与张的合同不具备合同有效了，如果张不提起诉讼，房子你可以继续使用下去。

附意见的部分内容：
对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。
对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，应本着尊重现状、维持稳定的原则，立足调解，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。
对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，如果认定合同无效，在决定退房退款时，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。

牛人，啥都懂

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乡下人家 · 发表于 2019-9-26 08:43

落地书生发表于 2019-09-26 06:00
手续齐全问题不大，等吧，现在国家在试点宅基地交易，有条件的放开是大势所趋，应该很快会有结果。

谢谢你的专业解答。

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笑看红尘老 · 发表于 2019-9-26 08:45

农村道路滑，情况很复杂。不是本村人（或有本家在村子里而且有点势力），最好别盲目在农村租地置业。

笑看红尘老 · 发表于 2019-9-26 08:47

小镇郊区的房屋或开发的房屋，都不是宅基地了，都是城镇建设用地。

凡人果园 · 发表于 2019-9-26 11:43

这件事很简单，就是麻烦。
估计事情的发展会是这样的：
如果李不提起诉讼，你可以继续使用该房屋，不要私下和解，除非他赔付的金额较大。如果李提起诉讼的话，首先是要解决李张之间的购买关系，如果李张之间的合同无效，那么就就是第三人连带的关系，同样会判定合同无效。
假如李张之间的合同有效，你与张的合同无论有效或无效，只要张不提起诉讼，你就可以继续使用该房屋了。
大的官司还是要请律师的。我建议你这次不要请律师，你的总价不高，支付了律师费用后你剩余不了多少了，那样即使赢了官司也输了钱，这样的官司就是律师就是帮忙跑跑腿代理诉讼文书的事情，不要听他们说的什么关系熟人的，没用的，有无他们差别不大，他们接手后是快速结案为目标，尽量的减少跑法院的麻烦，余下时间接手下一个案子。开庭以后，判定之前法院还有一个调解过程，这个时候很关键，法官会依据条文对双方的利益分配进行谈判，这个时候你可以提起你的赔偿金额，尽量的多要，基本上就是尽量找借口不同意，拖延时间，即使最后判定了，期间你可以提起上诉，继续上诉，这样反复的进行过程中，时间会很长，这个期间你继续使用该房屋，这样拖拉的时间需要估计一年吧，直到最后执行期间，你在执行期间也可以提出困难，要求延期执行，赔付款可以暂时不拿，这个期间你要好好的解释，一般法官都会同意延期一段时间，但是不会太久，你态度要好，以防强制执行。

另外就是李的宅基地有几处，如果超过了规定，李打官司收回后，也许有被充公的可能，各个地区的政策不一样，有的地方规定，按照户口登记的情况一户一套，多余的宅基地使用权可以收回的。

诉讼费很低，不要担心诉讼程序，法官会依据法律法规要求对你的实际情况进行调查处理的，现在几乎没有任何人为因素造成的判决利益失衡，关键时刻是调解阶段，法官最希望的就是调解方式结案。

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凡人果园 · 发表于 2019-9-26 12:07

乡下人家发表于 2019-09-24 23:50
看了你的案例吓得我出一身冷汗，我拿的地也与楼主的差不多，不过我是从村大队手中拿的，不是私人，而且我们那批四五十块地被外村人购买，现在是起了房子与那村人杂居在一起了，如果今后村里要要回来，恐怕要付出惨重代价，应该不会有人淌这样的浑水的，心安了。同时也给想买院子地栽的资深果友参考参考。

你的情况与楼主的情况完全不一样的。
首先是主体性质不同，你的购买房屋的出售方是村委会，代表的主体是集体，属于集体行为，是为集体创作利润的行为，从性质上来说，这个法律效力要大一点。政府部门不管你就可以继续使用下去。
楼主的性质是属于私自交易，宅基地属于集体所有，私自交易存在有侵占集体利益的嫌疑。

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