开店选址全套实用手册 108页word

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第二章    店址选择

1、选择店址的原则
店址的选择，是一项关系着店面未来的经济效益和发展前景的重要工作。
通过我们对该城市调查分析、寻找一年内能产生利润并有明显增加趋势的店址。有可能的话还要预测所选店址的销售额、毛利、成本和利润及未来的增长潜力。
2、选址的基本要素
2.1目标店方圆3公里区域内(10万人—30万人)，居民聚居、人口集中的地方是适宜设置店面的地方。
2.2交通方便，旅客上车、下车最多的车站，或者在几个主要车站的附近，可以在顾客步行不到20分钟的路内的街道开店。
2.3店面临主干道，门店设在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的，它位于两条街道的交叉处，是人流的停滞点，可以产生“拐角效应”
2.4有充足的停车位(30—100)。
2.5所处位置在当地有较高知名度。
2.6确定目标店时，应争取更多的户外广告位置。
2.7确定目标店时，应考虑适当面积的库房，一般可占用200-300m2。
2.8参考店租价格：以天津为例
中环线以外约为：0.7～1.5元/m2·天，
中环线至内环线之间约为1.8～2.6元/m2·天。
条件好的店址,价格可适当放宽20%--35%.

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3、选择开店的商圈
3.1最佳目标店：大型超市、家具广场、高级住宅区、新建成的居民住宅区、人口素质较高的居住区、有较多居住人口和活动人口的地方、大型车站附近、同行密集的地方或没有一个竞争对手的大街。
3.2最差目标店：僻静的小街小巷、人口稀少的居民区、机关单位集中的办公区、居民人口老化的地方.繁华的市中心、步行街等不宜考虑。
3.3装修定位：店内的地面、墙面、天花板均应有相应的装修、要力求有新的创意，体现出与众不同的风格、店内环境一定要保持清洁。(详见有关章节)

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4、选择开店的方位
4.1选择现在被商家看好的店址，不如选择不久的将来会由冷变热，而目前尚未被看好的店址。这样的门店位置费用低，潜在的商业价值大。因此，应特别留心城市建设的发展带来的变化。
4.2选择靠近大公司、大店铺的街道一边。这一侧出入者可以成为我们的顾客，另一方面是因为来过的顾客便于向别人介绍，比较容易指引他人光顾。
4.3选择靠近人口会增加的地方。住宅区的发展，新机构的设立，会给门店增添顾客，使今后的发展更具潜力。
4.4选择经营方向相辅相成的门市作邻居如:超市附近、家居商场附近。
4.5选择门店位置时，还应重视门店所在建筑提供的设施是否符合经营要求。
4.6在同一条街道两侧选择门市位置，以客流量多、能见度高、交通不易堵塞的位置为佳。

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5、预测销售额的因素和方法
5.1因素
①        市场容量及竞争情况
②        交通  
③        3公里内人口数量及人口基本素质
④        店面情况  
⑤        未来城市规划
5.2 因素分析方法
①        家电市场容量及竞争情况
调查大商场家电部门及电器专卖店基本情况（企业性质、员工数、年销售额），预计年家电销售额,将调查情况列表。(见表一)
②        交通
第一步：购买城市地图，计算主要交通道路，如环线加放射路线结构地交通，可计算该城市共有几条环线、几条放射线，环线和放射线交叉口是较好地店面位置，将交通状况整理列表。（见表二）
第二步：按交通状况表，对每一条道路和路口通过步行
观察客流状况，对周边无住户路段排除，确定重点调查路口和路段，调查客流量和公交线路状况，依客流量大小进行排列。（见表三）
第三步：确定主商圈。如：北京是三环路、天津为中环路。
③        目标店方圆3公里内居民调查
根据主商圈寻找可出租的店址，主要有新建底商，不景气商场、超市等可主动找主要负责人面谈，面积在3000-5000平米，作为目标店址，对目标店址应调查周边3公里之内顾客群（（见表四、表五）。
④        店面情况（见表六）

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6、应该注意的问题
6.1注意租赁房屋
租赁之前，应先了解房屋的基本条件及价格，查看房屋的产权状况，实地考察，看是否适合我们经营，房屋有无破损，楼面的受力以及水电等情况，了解房租情况.
6.2注意城镇的发展规划
有些城镇人口稠密区的商业繁华区都在不断增多和扩大，都挤在城市某一块地方是不可能的，必须四面扩张，但扩张不是相等平齐的，而是有条件和有先有后的，选择场地就要注意到这一点，用长远的、发展的眼光对待这一问题。
6.3抓紧时机
    要选择的场地只要基础好，有发展前途，看准了下决心定下来，环境和条件差一点，可以边经营边建设，逐步改善环境，创造好的条件。如果犹犹豫豫，当决不决，就会错过商机。

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7、租 金 计 算
7.1计算原则
先准确调研出该城市的年社会消费品零售总额St，推算出家用电器的年零售总额Sh。以该市家用电器年零售额的40%为目标占有率乘以7%的综合毛利率Pt计算出大概的年毛利额Py。以年毛利额的20%作为这个城市的总租金额，分2到3年实施，第一年用总租金额40%的额度为宜，第二年依经营情况推进。
7.2计算公式
第一年租金=Sh×40%×7%×20%×40%

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8、城市发展部调研员工作内容
1、城市基本状况调查
1）        本市全年常住人口数
2）        本市辖区人口数
3）        城市总面积
4）        人口密度（人口密度＝总人口数÷总面积）
5）        全市年人均收入（以公布资料为主，详见附表一并请注明以上数据来源）
2、零售市场基本状况调查
1）        全市大型超市状况（详见附表二）
2）        全市大型百货商场状况（详见附表三并请注明以上数据来源）
3、电器市场基本状况调查
1）        大型连锁企业基本情况
地理位置、场地面积、租金状况、硬件环境、外观照片
经营内容、服务特色、客流情况、经营额度
广告内容、宣传特色
运输状况、仓储状况
办公状况、人员总数及其它说明
每个公司建立一份档案，按门店分类，将店面详细情况归档。
（详见附表四）
2）        其它业态电器经营基本情况（百货商场、超市等）
地理位置、场地面积、硬件环境、外观照片、
经营内容、服务特色、客流情况、经营额度
广告内容、宣传特色、
运输状况、仓储状况、
办公状况、人员总数及其它说明
每个商场建立一份档案，将商场或专营店详细情况归档。
（详见附表四）
4、预选店址
店面选址原则：
1）        目标店半径3公里区域内约40万居民、人口集中的地方是适宜设置店面的地方。
2）        交通方便，乘客上车、下车最多的车站，或者在几个主要车站的附近，可以在顾客步行不到20分钟的路内的街道开店。
3）        店面临主干道，门店设在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的。
4）        有充足的停车位，30至100辆。
5）        所处位置在当地有较高知名度。
6）        确定目标店时，应争取更多的户外广告位置。
7）        确定目标店时，应考虑适当面积的库房，一般以200-300m2为宜。
（详见附表五，另附照片一套,目标店所处位置地形图一套.）

注：
1、        调研员认真填写各项数据后上报该城市发展部主管。
2、        上文中所提各类表单。

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第三章   实施步骤
工  作  流  程

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1、筹备组成立
1.1 人员组成：前期小组一般以三人为佳。经理、助理、文员各1名。
1.2 办公场所：前期调研所租房屋时限，大城市为3个月，中型城市2个月，小城市1个月。租金定在该市中等偏下水平。
1.2.1房屋租约签署原则
（1）        验证房屋的各项合法手续：产权证、过户或转让证明、税单、是否抵押；
（2）        免租期尽量长；
（3）        合作方式严禁抽成方式；
（4）        协议明确不支付任何佣金；
（5）        明确各项赔偿责任，尤其互不承担财产保险责任；
（6）        我方拥有房屋的使用权；
（7）        我方可进行部分转让；
（8）        有优先续约权；
（9）        租金一谈10年总额，前低后高，不采用递增方式；
（10）        要有完善退出机制，以60天为宜；
（11）        租金以月付为主，需预付的要有折扣条件；
（12）        押金的有效期尽量短，折抵速度要快；
（13）        尽量不付定金；
（14）        物业服务项目尽量由对方承担，水、电、暖费用要明晰，用电量为200KW；
（15）        对方态度比较急切的，要慎重。
1.3 各项补助依行政部有关规定
1.4调研方式：开车、骑车、步行、所有公共交通、上网、问卷调查、走访、电话、传真、e-mail等
1.5 填写表格提交评估报告（方法见评估手册）
1.6 总部反馈意见
1.7 就总部反馈问题再调研并提交报告
1.8 工作完成

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2、分公司成立前期工作

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附件3-1：
房屋租赁合同样本

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3、申请办理证照流程
3.1 办理公司营业执照（设立独立核算，法定代表人）
注册资金在2000万元以下，到区工商局办理，2000万元以上，到市工商局办理。

小小白

哎,俺是新手,相当抑郁

小小白

顶了,谢谢分享

shiwo7972

付果币还是RMB啊

小马

这个好像是很老的哦

sunkl33

唉，好讨厌付费的，但又想知道……
9 T, E/ }5 T3 H& Z2 `为什么不能免费共享呢？

紫天华

我是新手啊！  谢谢你！

greentea9958

40#huangww7848


想看，没钱

蓝姐

下载了，感谢楼主分享